Обмен дом на квартиру: подводные камни
Здравствуйте! Возникла такая ситуация: планируем продавать дом с участком (Раменский р-н), в собственности более 5 лет. Нашим объектом заинтересовались знакомые и предложили обмен на свою 2х комнатную квартиру в Люберецком р-не, но она у них не в собственности пока, хотят сейчас заняться приватизацией. Подскажите пожалуйста как вообще в таких ситуациях поступают, какие налоги кому светят (собственно интересует что придется нам платить с такой сделки), как правильно оформить обмен (или 2 купли-продажи) и какие есть подводные камни или минусы такого обмена. Всем большое спасибо за ваши отзывы
У стороны, обменивающей квартиру, налог в любом случае будет, потому что для свежеприватизированной квартиры налог будет рассчитываться по новым правилам. То есть, какую бы сумму они ни указали в оценке квартиры по договору мены, им налог с её реализации насчитают с суммы, не меньшей, чем 70% от кадастровой стоимости. Поэтому, как ни крути, как ни играй с цифрами оценки в договоре, без налога не получится поменять. Ну, если только кадастровая стоимость их квартиры не больше, чем 1430тр. - это "подводный камень" денежный. Но при определенных условиях, налог можно оптимизировать, а при хорошем стечении обстоятельств, может, и к нулю удастся свести. Мало информации. А остальное надо смотреть по документам. Есть полный смысл обратиться к специалисту, который правильно построит сделку и этим поможет Вам сэкономить на налогах, причем сэкономить в некоторых ситуациях получается в разы больше, чем стоят услуги специалиста.
Спасибо большое за ответ, Ирина! Налог второй стороны меня не интересует, меня интересует что мне придется платить за продажу дома или покупку такой квартиры. Кадастровая за квартиру скорее всего 2 с хвостиком (у нас аналогичная квартира в этом же доме), участок с домом почти в 3 млн оценен по кадастру). Специалиста будем искать в любом случае, но уже после приватизации
Нина. Вы в шоколаде))) платить придется только за оформление. Стоимость оформления зависит в первую очередь от количества собственников в доме и в квартире - если и там, и тут по одному собственнику, то можно делать дешевую простую письменную форму договора. Если не один, то придется делать у нотариуса, а это уже дороже. Если пойдете через два договора купли-продажи между собой, то надо более тщательно, чем при мене, проверить квартиру на юр. чистоту. В любом случае советую Вам все-таки делать через мену - она безопаснее. Больше ничего конкретного сказать невозможно без документов.
Добрый день! Возможно сделать договором мены, но только после приватизации квартиры. Мена расценивается как два договора купли-продажи. Налог будет возникать при отчуждении приватизированной квартиры до истечения минимального срока владения - трех лет. Размер налога - 13% с суммы, превышающей стандартный налоговый вычет - 1 миллион рублей, либо 13% с суммы, превышающей документально подтвержденных расходы на приобретение - тот или иной вычет используется по выбору налогоплательщика. Для определения налоговой базы, согласно письму в ФНС РФ от 27.11.2012 N ЕД-4-3/1991 каждая из сторон договора мены определяет свой доход исходя из стоимости обмениваемого имущества. В случае уменьшения доходов на сумму произведенных расходов в качестве расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению обмениваемого имущества. Налог при отчуждении дома и участка возникать не будет.
Почитал свой комментарий и понял, что он может быть тяжеловат для восприятия:). Другими словами: стороны договора мены в самом договоре устанавливают стоимость обмениваемого имущества. В случае с домом и участком, налог возникать не будет вообще (превышен минимально возможный срок, установленный для освобождения от уплаты НДФЛ). Если стоимость дома с участком меньше, чем стоимость квартиры, иначе говоря, вы доплачиваете, у стороны, отчуждающей квартиру будет возникать налог на эту доплату в размере 13% при условии, что будет заявлен налоговый вычет в размере документально подтвержденных расходов на приобретение дома.
* на приобретение квартиры а не дома. Далее, так как квартира была приобретена безвозмездно (приватизирована) у продавцов не возникает возможности заявить вычет в размере расходов на приобретение. Как итог - стандартный налоговый вычет в 1 млн и необходимость уплаты налога с суммы, его превышающей.
большое спасибо за ответ, Дмитрий! Но я еще больше запуталась) Меня интересует что мне придется платить при такой сделке: я продаю дом (более пяти лет) и покупаю квартиру (соответственно менее 3х лет). Налог второй стороны меня не очень интересует, раз предложили, значит им это выгодно :) Имеет смысл устанавливать одинаковую стоимость объектов или можно разную (например кадастровую), по кадастровой дом дороже скорее всего (у нас аналогичная квартира оценена в 2 с хвостиком, а дом с участком около 3х млн руб)
Да, это моя проблема, так писать, когда можно было ответить в двух строчках. При продаже участка с домом налог не возникает, при покупке квартиры у покупателя налог также не возникает. При продаже квартиры будет налог, привязанный к кадастровой стоимости, его уплата - обязанность продавца, а не ваша.