«О справедливости речи не идет», «ничего не корректируем». Как мы пытались менять кабальные договоры застройщиков и что из этого вышло

Onliner.by продолжает испытывать застройщиков, работающих на белорусском рынке, на прочность и честность. Прошлогодний эксперимент показал: далеко не все «продажники» готовы напрягаться ради клиентов, имеющих на руках всего $50 тыс. Этой осенью мы вновь отправились в поход по офисам девелоперов с важной миссией: не обращая внимания на сладкоголосое пение менеджеров про стопроцентную защищенность горожан, доверивших свои деньги их компании, мы тщательно изучили договоры, предлагаемые к подписанию. И изучив, заявляем: это не договоры, а удавки на наши, дольщиков и держателей жилищных облигаций, шеи. Подписав такие бумаги, добросовестные плательщики попадают в практически безвыходную ситуацию: им остается только переводить суммы, молчать и ждать. А еще молиться за здравие и финансовое процветание застройщика, ведь приключись с девелопером что нехорошее, вернуть, скорее всего, можно будет или ничего, или чуть-чуть больше, чем ничего.

Такое соотношение сил надо менять, решили мы и вместе с человеком, готовым потратить солидную сумму на строительство просторной трехкомнатной квартиры, навестили ведущих белорусских застройщиков. За несколько дней команда Onliner.by проверила на сговорчивость «большую тройку» столичных девелоперов («Тапас», «Айрон», Dana Holdings), самого крупного и эстетически привлекательного пока еще пригородного застройщика («А-100 Девелопмент»), а также УКС Мингорисполкома как образец государственного подхода к строительству.

Ко всем менеджерам по продаже жилья у нас было только одно и очень простое предложение: по согласованию с руководством изменить самые спорные пункты в типовых договорах, превратив позицию дольщика (держателя жилищных облигаций) из подчиненной в хоть немного равноправную. Только на таких условиях заинтересованный в приобретении жилья минчанин готов подписывать бумаги, а иначе он будет смотреть в сторону уже готового жилья, которое не предполагает больших рисков.

Пойдут ли застройщики на уступки, когда на кону суммы от $83 271 до $174 429 в эквиваленте и перед ними человек, готовый внести всю сумму сразу, без оформления кредита и просьб о рассрочке. При этом стоит отметить: мы не собирались полностью перекраивать договоры, меняя всю структуру и смысл, а просили лишь откорректировать вопиющие, на наш взгляд, пункты. Что из этого вышло — читайте в нашем репортаже.

Этап первый: заполучить договор и ужаснуться

Большинство застройщиков стараются оформить свои офисы так, чтобы клиенту было максимально комфортно в них находиться. А еще подстраиваются под самый непредсказуемый график, работая с раннего утра и до позднего вечера, без обеда и выходных. Но это большинство. Отдельные же девелоперы позволяют себе расслабляться в субботу и воскресенье, а также на целый час в течение дня выпадают из финансовой активности. К ним в первую очередь и отправляемся.

Кирпичный исполин на проспекте Победителей достраивается УКСом Мингорисполкома уже года полтора. Дело постепенно продвигается, а потому к дому можно присмотреться, главное — успеть попасть в офис на Советской, 17, до 13:00 или после 14:00, когда специалисты не на обеде.

Обстановка в «офисе продаж» кабинетно-спартанская: столы, стулья, компьютеры, телефоны. Никаких тебе чая-кофе или очень приветливых улыбок. Все предельно сдержанно и по-деловому. Впрочем, информацией о доме готовы делиться и даже подсказывают, на какую планировку (исходя из наших требований) лучше обратить внимание.

— Давайте сразу определимся с секциями, а также будем отталкиваться от сроков ввода, — начинает разговор специалист. — Первая секция будет сдаваться в II квартале следующего года. Это значит, что полную стоимость вы должны будете внести к этому времени. Что касается второй секции, то она будет сдаваться в декабре 2018-го. Мы предлагаем только долевое строительство. Цена квадратного метра в обеих секциях будет одинаковая, если площадь квартир сопоставимая.

Останавливаемся на первой секции: деньги есть, можно заселиться и пораньше. Изучая планировки, находим странное: в «трешке» площадью 135 «квадратов» есть 11-метровое помещение с окном. Как жилое оно не числится («пенал» слишком узкий и по нормам не дотягивает до того, чтобы считаться полноценной комнатой), но в общий метраж входит, и платить за него надо полную стоимость, без каких-либо понижающих коэффициентов. Дурдом, но проектировщик так видел, поэтому дольщикам остается или согласиться с таким вариантом, или отказаться от него.

«Четырешка» в первой секции имеет чуть меньшую площадь (131,75 кв. м) и лишена таких сюрпризов. Однако, несмотря на то что дом каркасный, перепланироваться на свой вкус в рамках этой квартиры не получится: кухня и две крайние жилые комнаты отделены от основного объема капитальными стенами, рушить которые нельзя. И все это счастье продается по 2599 рублей за квадратный метр. Общая стоимость квартиры составляет 342 418 рублей, или и $174 429 за всю квартиру ($1330 за «квадрат»). Вдобавок надо оплатить машино-место в паркинге — 28 200 рублей. Скидок нет. Условия не самые выгодные, но наш герой решает присмотреться к четырехкомнатной квартире и просит дать договор для изучения.

— С собой я договоры не даю, приходите и читайте.

— Как? Мы хотим с юристом проконсультироваться.

— Приводите его сюда, пусть читает.

— Но это же рабочее время человека. Можно хотя бы сфотографировать?

— Сейчас выясним, — специалист отлучилась на пару минут, а вернувшись, все-таки распечатала договор и дала его сфотографировать. Наша банальная просьба, видимо, вызвала небольшой переполох: в кабинет вошла еще одна сотрудница УКСа, которая стала разъяснять ситуацию.

— Вы в курсе, что это нормативный документ, который, согласно указу президента №263, подлежит регистрации в Мингорисполкоме? То есть он соответствует существенным условиям по указу, мы его составили так, чтобы он соответствовал.

Не сомневаемся в словах специалиста, но все же фотографируем шестистраничный договор и спешим в следующий офис.

Офис продаж компании «Айрон», активно застраивающей проспект Дзержинского и район «Грушевки» в частности, не работает по выходным, после 18:00, а также после 17:00 в пятницу. Так что для того, чтобы узнать подробности о строительстве, надо выкраивать окно в своем рабочем дне. На Червякова, 21а, каждого потенциального клиента, еще даже не зашедшего непосредственно к «продажникам», встречает не очень-то дружелюбное объявление, суть которого такова: скидок нет и не просите.

Интересующий нас дом только начинает строиться. Но вот незадача: «трешки» здесь маленькие — всего 72 «квадрата», а потолки низкие — 2,5 метра, несмотря на то что будущая новостройка — «каркасник». Не самый лучший, по мнению минчанина, вариант, но, если договор будет адекватным, можно рассмотреть покупку сразу двух соседних квартир на этаже.

— В доме 14 этажей и два лифта, на каждом этаже по 10 квартир. Наружные стены будут закладываться газосиликатом, межкомнатные стены — из пазогребневых блоков. Срок сдачи — IV квартал 2018 года. В сроки всегда укладываемся.

При стопроцентной оплате квадратный метр в трехкомнатной квартире на 12-м этаже стоит $1150, при рассрочке до июля следующего года — $1180. Строительство ведется посредством приобретения жилищных облигаций, — пояснила специалист.

С тем, чтобы заполучить договор, проблем не возникло: менеджер выслала документ на электронную почту в ту же минуту, как мы продиктовали ей адрес. В общей сложности «трешка» в районе «Грушевки» обойдется нашему инвестору в $83 271. Вариант присоединения к «трешке» «однушки» не вызвал отклика в сердцах менеджеров. Скидки даже за такое не положены.

Сербского застройщика можно обвинять в любых грехах, кроме одного: менеджеры Dana Holdings предельно вежливы, услужливы, готовы все рассказать и дать с собой кучу литературы для осмысления.

«Маяк Минска», конечно, не предел мечтаний, но за счет более-менее доступного квадратного метра решаем присмотреться и к этому комплексу. Выбор минчанина пал на дом 20б, известный как «Климт».

По словам менеджера, подходящих нам свободных «трешек» осталось не так и много: квартиры площадью 89,68 кв. м с нужной ориентацией по сторонам света есть на 14-м, 18-м и 19-м этажах (мы просили повыше), вариант на 14-м этаже — под бронью.

— Сдавать дом будем в конце этого года. Квадратный метр на 14-м этаже стоит $1125, на 18-м и 19-м — $1150. Я могу попробовать договориться для вас о скидке (примерно 1—2% от общей стоимости), но надо учитывать, что на 18-м этаже остекление одной из комнат панорамное, поэтому скидка будет меньше. В целом без скидки стоимость квартиры получается $103 130, если брать в расчет высокий этаж, — пояснила менеджер.