Центр города перестроят по-татарски

История реновации и застройки исторического центра Самары может пойти по сценарию, далекому от того, который еще пару лет назад прогнозировали власти.

Как стало известно «СО», ряд площадок, прилегающих к стрелке рек Волги и Самары, готовится приобрести казанский девелопер «Унистрой», известный проектами в области эконом-жилья. В числе потенциальных продавцов площадок называют структуры предпринимателя Алексея Леушкина, областной фонд жилья и ипотеки, Шамиля Аюпова. Если сделки закроются, то в прошлое, возможно, уйдет и вариант управляемой трансформации пространства вокруг стрелки, продвигавшийся прежним главой областного минстроя Алексеем Гришиным.

Стрелка рек Волги и Самары - сердце исторического центра Самары. Планы освоения этой территории обсуждаются властями уже более 10 лет. Один из ранних вариантов реновации территории основывался на предполагаемом строительстве в этом районе стадиона к чемпионату мира по футболу 2018 года. И как следствие - трансформации всего исторического центра, включая территорию Самарского речного порта.

В рамках этого сценария обсуждались и различные варианты использования частных площадок, принадлежавших ОАО «Самарский завод клапанов» и ОАО «Самарский элеватор» . Некоторые из них пытались скупить застройщики, рассчитывавшие на перспективы центра в связи со строительством стадиона.

Так, в 2012 году стало известно, что на часть территории элеватора претендовало тольяттинское ООО «Управляющая компания «Лига Чемпионов». Впрочем, тогда сделка с Самарским элеватором, подразумевавшая передачу 4,5 га земли, так и не состояласькомпания не расплатилась за актив. Возможно, потому, что идея о размещении стадиона на стрелке была отвергнута новым на тот момент губернатором Самарской области Николаем Меркушкиным.

Пришедшая вместе с Меркушкиным команда делала ставку на совершенно иной вариант застройки центра. Идеологом трансформации стрелки выступал министр строительства региона Алексей Гришин. Предполагался грандиозный по масштабам проект изменения территории.

В 2013 году министерство строительства Самарской области провело конкурс по разработке проекта планировки и межевания территории стрелки рек, куда входят СЗК и Самарский элеватор. Победителем стало ООО«Институт «Ленгипрогор».

В 2014 году стало известно, что оператором реновации территории станет Самарский областной фонд жилья и ипотеки. Затем фонд приобрел у ООО «ТОП-Строй», подконтрольного Алексею Леушкину, в собственность участок площадью 25,9 тыс. кв. м в границах завода клапанов. На нем организация планировала возводить многоэтажное жилье различных ценовых категорий от бизнес - до эконом-класса. Рассматривалась возможность использования и других участков.

С развитием украинского кризиса и последующим усугублением экономического кризиса в России возможности бюджета резко упали. Окончательно идеологию масштабной реновации центра отправила в историю отставка Алексея Гришина в конце 2016 года.

Новый министр - Александр Баландин, пришедший на свой пост при поддержке одного из операторов проектов пригородной застройки жилья эконом-класса, никакой внятной позиции по поводу застройки центра так и не высказал. Позиция оператора - СОФЖИ в этом вопросе также перестала быть активной.

А теперь прежний сценарий реновации вообще может кануть в Лету. Дело в том, что площадки вокруг стрелки пытается консолидировать частный оператор - казанская компания «Унистрой». «Унистрой» - структура, которую, по информации «СО», в Самаре представляет в прошлом топ-менеджер группы «СОК» Яков Мербаум. Первое явление «Унистроя» в Самаре пришлось еще на тот момент, когда министром имущественных отношений региона была Юлия Степнова. Рассматривался вариант, при котором татарстанская компания могла бы стать собственником Дома промышленности на пересечении улиц Куйбышева и Красноармейской. Но самарские чиновники не смогли договориться о сносе двух ветхих гаражей «Роснефти» во дворе Дома промышленности и сделка не состоялась.

Теперь, говорят источники «СО», «Унистрой» пытается консолидировать площадки вокруг стрелки. По данным «СО», компания заключила договор о намерениях с несколькими структурами, владеющими площадками на данной территории, а именно с СОФЖИ, ООО «ТОП-Строй» и ООО «Капитал Девелопмент» Шамиля Аюпова (владеет площадкой на месте снесенного элеватора). Подробности этих соглашений не уточняются.

На момент сдачи номера в печать в ООО «Унистройрегион», дочерней компании «Унистроя», ведущей строительство в Самарской области, на запрос «СО» ответить не успели. В то же время Шамиль Аюпов не подтвердил, но и не опроверг эту информацию, сославшись на коммерческую тайну. В Самарском областном фонде жилья и ипотеки сообщили, что не заключали договор с компанией «Унистройрегион». Однако в фонде подтвердили, что самостоятельно застраивать территорию не будут. На данный момент указанный земельный участок полностью подготовлен специалистами СОФЖИ для реализации его с целью дальнейшего освоения стороннему инвестору. Эта работа проводилась фондом в рамках решения одной из задач - подготовки земельных площадок под строительство.

Площадка завода клапанов является частью территории проекта «Стрелка». Связаться с Алексеем Леушкиным не удалось - телефоны бизнесмена не отвечали, в приемной соединить с ним также не смогли. Ранее Алексей Леушкин не отрицал своего желания продать площадку по приемлемой цене.

Если сделки состоятся, то большая часть земель, прилегающих к стрелке Волги и Самары, окажется под контролем застройщика, известного прежде всего проектами в области массовой жилищной застройки (см. «Жилье в массы»). Учитывая историю работающего в регионе с многочисленными скандалами и нарушениями ПСО «Казань» (ведет строительство стадиона «Самара Арена»), с очень большой вероятностью можно предполагать, что у татарстанской компании будет свое собственное представление о том, как нужно застраивать данные площадки. И уже сейчас можно говорить с большой долей уверенности, что планы, формировавшиеся еще Алексеем Гришиным, никто учитывать не будет. А это значит, что застройка исторического центра может пойти по старому сценарию хаотичного освоения пространства.

Крепость может помешать

Территория Самарского завода клапанов интересна не только для застройщиков, рассматривающих ее под возведение жилья, но и для историков. Предполагается, что на месте предприятия находилась первая самарская крепость. Ее основал князь Григорий Засекин в 1586 году. Этот факт в какой-то степени может осложнить планы татарстанских застройщиков, так как именно центральная часть - зона традиционного общественного внимания.

Самарские архитекторы в целом не поддерживают идею застройки территории предприятия жильем. «Нужно крайне осторожно подходить к вопросу застройки этой части города. Насколько мне известно, по проекту планировки на месте завода клапанов должен быть торговый центр. Проект планировки для этого и нужен - он определяет принципиальное отношение к каждой части города, в том числе к территории стрелки. Но в любом случае никакого массового жилищного строительства здесь быть не должно. Нельзя превращать историческую часть города в разменную монету для бизнес-планов, - убежден председатель Самарского регионального отделения Союза архитекторов Юрий Корякин. - Что же касается того, самарский это застройщик или казанский, то законы одинаковы для всех. В каждом городе есть ПЗЗ, в которых уже заложены требования к любому проектировщику или строителю. Поэтому неважно, откуда он будет, ему придется следовать этим требованиям».

Еще более радикально высказывается руководитель Архитектурного бюро Храмова Дмитрий Храмов. «В прошлом году мы провели большую работу по созданию историко-археологического архитектурного парка на территории Хлебной площади. Она велась на средства президентского гранта и гранта Министерства экономического развития России. В итоге была проведена очень интересная междисциплинарная работа с выделением границ этого парка, структур развития всей территории.

Была выработана стратегия по ревитализации этой территории с точки зрения нового интересного бизнеса, жилья и превращения этого места в реальный общественный центр города. Парк мог бы дать толчок развитию всей исторической части, - комментирует Дмитрий Храмов. - Застройщику необходимо будет предоставить археологическое заключение. Ведь понятно, что даже если на этой территории был построен завод, все равно что-то могло остаться. И даже в том случае, если ничего найдено так и не будет, важно, что это место имеет историческую значимость. Оно имеет свою историю и делать из него жилой район - это кощунство».

Дмитрий Храмов считает, что жилая застройка на стрелке недопустима. «Для нашего города катастрофой станет застройка любого класса на этой территории. Это нарушение всей логики сохранения исторического центра. Мы можем навсегда потерять идентичность Самары», - подчеркивает Храмов.

Кроме того, эксперт отметил, что вопрос о том, что будет на месте завода клапанов, должен, на его взгляд, решаться самарской общественностью, а не иногородними застройщиками. «Было много вариантов того, что может разместиться на этой территории - от музея деревянной Самары до различных культурно-торговых точек. Но в любом случае это должен быть общественный проект. Кроме того, здесь не обойтись без привлечения государства. Эта площадка обладает потенциалом, это реально живой исторический культурный центр города».

Освоение площадок в Самаре может стать первым проектом «Унистроя» в областном центре.

Основная часть проектов компании «Унистрой» сосредоточена в Казани. Наиболее дешевым предложением являются однокомнатные квартиры за 1,18 млн рублей в ЖК «Царево Village», наиболее дорогим - квартиры в ЖК «Журавли» от 3,38 млн рублей. Согласно данным на официальном сайте компании, всего «Унистрой» ведет четыре жилищных проекта в Казани. Один из них сдан, три других планируются к сдаче в 2017 году.

В 2014 году дочерняя компания - «Унистройрегион» - приступила к строительству жилого комплекса «Южный бульвар» в Тольятти. Общая площадь района составляет 11,4 га, сам комплекс будет представлен 14 десятиэтажными домами. Полностью завершить строительство планируется к 2022 году. Представители компании сообщали, что скорректировали уже существующие проекты, чтобы адаптировать их к специфике тольяттинского рынка жилья. Поэтому метраж квартир составлял от 20 кв. м, а стоимость - менее миллиона рублей.